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律师姓名:王莲

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办案心得

房屋确权代理词

2017-11-10

该案本律师代理的是被告方,法院依法采纳了本律师的代理观点,驳回了原告的诉讼请求,后原告上诉,依然维持原判!


房屋确权代理词

答辩人:***

被答辩人:***

答辩人就被答辩人起诉答辩人等人房屋所有权确权纠纷一案,答辩意见如下:


一:被答辩人所述不符合事实。

*年年底,答辩人母亲***所住的“原种场”小独院遭遇拆迁,根据拆迁补偿协议,***享有拆迁补偿的相关权利,当时被补偿了三套房,答辩人的两个弟弟一人一套,答辩人的母亲一套,答辩人母亲的这一套即本案争议的这一套房屋。但当时房屋尚未建设,到了2011年房屋才完工交钥匙 ,2014年才拿到房权证。

*年**日,答辩人与被答辩人登记结婚,结婚后夫妻双方想买答辩人母亲名下的该套房屋,并为此事筹款,交给了安阳市机关事务管理局。但是在2010年年底,因为被答辩人***的儿子面临着工作安置,急需用钱,买答辩人母亲指标房的计划就只能搁置了,答辩人母亲***于2010年年底和2011年年初分三次把之前答辩人预交的购房款共计30万元退给了答辩人和被答辩人夫妻双方。后来这笔款有十多万用于孩子的工作安置,剩余的钱正赶上安阳融资疯狂的时候,答辩人夫妻双方商量后把余钱存了高利息。后来房屋建成后答辩人母亲***领了钥匙,办了房产证。


二:原告诉求无法律依据。

诉求第一点“确认夫妻共同房屋取得权无偿转让行为无效”前提值得商榷,夫妻双方是否有夫妻共同财产取得权?是否是无偿转让?

首先,答辩人认为夫妻双方根本就没有共同房屋取得权。

1、该房屋是答辩人母亲因为拆迁安置,由答辩人母亲与机关事务管理局签订的房屋买卖合同,答辩人因为拆迁补偿而得到了这套房屋,答辩人母亲***是该套房屋的的取得权人和所有权人。夫妻双方根本从来没有与机关事务管理局签订过任何房屋买卖的协议,机关事务局也没有给过夫妻双方任何的授权。夫妻双方没有获得该套房屋的事实依据和法律依据,不享有该套房屋的取得权。

2、根据商品房买卖合同及物权法的相关规定,房屋所有权的转移必须已登记为生效要件,合同生效不代表物权转移。

《中华人民共和国物权法》第九条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。从本案争议的房屋看,房产证以及土地证均登记在答辩人母亲名下,被答辩人母亲是房屋完全的物权人,完全可以占有使用收益处分该房屋。夫妻双方虽然在2007年与答辩人母亲商量过购买指标房并交过款,但是买了又退了等于没买,双方之间的协议相当于已经解除,债权已经消灭,房屋依然是被答辩人母亲的。

所以无论是基于协议还是基于物权登记,夫妻双方对于该房屋既不再享有要求履行协议的债权权利也不享有该房屋的物权。该套房屋不是夫妻的共同房屋,夫妻双方也不享有取得权。

其次,答辩人不存在无偿转让房屋的行为。

房屋原本本就是答辩人母亲***的,*年答辩人夫妻双方与答辩人母亲商量过购买指标房,答辩人母亲是因拆迁补偿得到的购房指标,当时房屋尚未建设,并没有实际得到房屋,更没有房产相关权属证明。在实际交房前,双方就已经解除了购买指标房的协议,而且已经履行完毕,双方互不相欠。之后机关事务局把房屋交付给答辩人母亲***,***办房屋产权相关手续,登记在自己名下也都是理所当然的事。这整个过程不存在无偿转让,而是物归原主。夫妻双方既然已经解除了协议也收到了答辩人母亲***的退款,变更交款人为***,协助配合其履行一些手续也是正常的而且是应当的。


诉求第二点“确认***与机关事务局的房屋买卖合同无效”无依据,该合同是当事人真实意思表示,不违反法律法规的相关规定,合法有效。而且该房屋本就是***的拆迁安置房,拆迁前原来的二层小独院就是***的,拆迁后补偿给****也是合情合法合理的,双方用买卖合同的书面形式确认各自权利义务是没有任何问题。


诉求第三点“确认夫妻双方为争议房屋的真实物权人”无依据,夫妻双方既没有购买该房屋,又没有被赠与该房屋,而且不是房权证的记载人,要求房屋的所有权无凭无据。夫妻双方虽然在*年与答辩人母亲商量过购买指标房并交过款,但是买了又退了等于没买,双方之间的协议相当于已经解除,房屋依然是被答辩人母亲的财产。同时双方之间的协议就是一个合同的性质,在合同解除前就算是有效的,双方之间也只是基于买卖协议的一种债权,而物权的效力是大于债权的,房权证是房屋所有权确认的唯一法律凭证,夫妻双方不是争议房屋的真实物权人。


三:被答辩人起诉已过诉讼时效。

原被告发生分歧争议始于2010年底,至起诉之日起早已过了民事诉讼法规定的一般的诉讼时效2年。根据被答辩人的起诉提交的证据来看,被答辩人要提的也是基于协议的债权损害赔偿而不应该是物权确认,被答辩人依所有权确认之诉作为本案案由起诉,实质是为规避2年的诉讼时效限制,请贵院依法查明。

综上,本案讼争房屋所有权清晰明确,无需确认,夫妻双方不享有共同房屋的取得权,不是争议房屋的真实物权人。双方之间充其量就是几张预付购房款收据的债权纠纷,该债权早已消灭,而且关于该债权早已过了诉讼时效。请贵院依法查明事实,驳回原告的诉讼请求。



附相关法条:

关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释()

第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

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